Каждый из участников общей долевой собственности на жилой дом может по своему выбору выбрать любую компенсацию, предоставленную в решении исполнительного комитета о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд в рамках реализации прав, предусмотренных в пунктах 4 и части 1 пункта 5 Указа № 58, независимо от остальных участников общей долевой собственности на данный объект недвижимого имущества.
При выборе лицами, являющимися участниками общей собственности, одного из прав, предусмотренных в пункте 4 или 5 Указа № 58, утверждающего данное Положение, их доли в этом праве должны соответствовать их долям в праве собственности на подлежащие сносу объекты недвижимого имущества.
Гражданское законодательство о праве собственности и способах раздела (выдела) долей участников является обширным.
Указ Президента Республики Беларусь от 2 февраля 2009 № 58 «О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд» затрагивает лишь незначительную часть вопросов владения и распоряжения собственностью.
Из этого следует, что несмотря на наличие пункта 6 в Положении, утверждённом Указом № 58, говорящего, что
«После получения копии решения (выписки из решения) о предстоящем изъятии земельного участка собственник сносимого объекта недвижимого имущества не вправе без согласия местного исполнительного комитета, принявшего решение о предстоящем изъятии земельного участка, производить его раздел, продажу, мену, дарение, передавать в ренту, производить иное отчуждение подлежащего сносу объекта недвижимого имущества, а также передавать его в залог.
Расходы на проведение мероприятий, повышающих стоимость земельного участка или расположенных на нем объектов недвижимого имущества, понесенные их собственником после получения копии решения (выписки из решения) о предстоящем изъятии земельного участка без согласия местного исполнительного комитета, принявшего данное решение, возмещению не подлежат»,
жилой дом возможно разделить на доли в период действия решения о предстоящем изъятии земельного участка.
Это может привести к увеличению компенсации и дает значительное преимущество во взаимоотношениях с застройщиком.
Одним из случаев увеличения компенсации является признание права собственности в судебном порядке, однако таких более или менее очевидных способов увеличения существует множество.
Различные законодательные акты позволяют реализовать желаемое, обойдя запрет на раздел домовладения. При детальном рассмотрении пункта 6 Положения № 58 видно, что запрет устанавливается после получения копии решения, а не после его вынесения. Это уже является интересным само по себе.
Фабула дела.
Исполнительный комитет принял решение о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд.
В решении было указано, что после получения копии решения (выписки из решения) о предстоящем изъятии земельного участка собственник сносимого объекта недвижимого имущества не вправе без согласия местного исполнительного комитета, принявшего решение о предстоящем изъятии земельного участка, производить его раздел, продажу, мену, дарение, передавать в ренту, производить иное отчуждение подлежащего сносу объекта недвижимого имущества, а также передавать его в залог. Расходы на проведение мероприятий, повышающих стоимость земельного участка или расположенных на нем объектов недвижимого имущества, понесенные их собственником после получения копии решения (выписки из решения) о предстоящем изъятии земельного участка без согласия местного исполнительного комитета, принявшего данное решение, возмещению не подлежат.
После получения копии решения сын собственника обратился в суд с исковым заявлением о признании права собственности на часть жилого дома.
Истец в своём иске указал, что в 2002 году его мать (собственник) купила жилой дом по договору купли-продажи. После подписания договора мать зарегистрировала дом в агентстве по государственной регистрации на свое имя. Дом расположен на земельном участке в пожизненном наследуемом владении. На покупку дома у матери не хватило денег, поэтому он давал свои деньги, и они договорились с матерью, что оба будут собственниками. Об этом мать составляла письменную расписку. На включение его в договор купли-продажи он не настаивал, так как не считал это необходимым. Право собственности на дом было зарегистрировано за матерью как за основным приобретателем.
С момента покупки он постоянно проживает в доме и зарегистрирован в нем с 2005 года. После покупки он помогал матери своими деньгами и трудом делать реконструкцию в доме, помогал в проведении инженерных коммуникаций, покупал строительные материалы, своими силами выполнял строительные работы. Изменение характеристик дома после реконструкции зарегистрировано, в доме нет самовольных построек.
Между истцом и матерью всегда была договоренность о создании общей собственности на жилой дом и именно в этих целях они вкладывали свой труд и средства в строительство жилого дома. Мать всегда это признавала. Есть доказательства, подтверждающие участие трудом и вложение средств в покупку и реконструкцию дома. Это также могут подтвердить свидетели. Мать никогда не препятствовала проживанию истца в доме, поэтому необходимости признавать долю раньше не было.
Затем городской исполнительный комитет принял решение о предстоящем сносе дома.
В качестве компенсации мать выбрала другое жилое помещение, но в новом доме истец будет проживать только как член семьи, и за ним нельзя будет признать право собственности, это написано в статье 140 ЖК. Поэтому его права будут ухудшены по сравнению с тем, что есть сейчас. Истец указал также, что считает себя собственником дома, как и мать, но не является юридическим собственником, из-за этого его права не учитываются, и он не может выбирать вид компенсации. Подарить истцу часть дома, за которую он заплатил, мать не возражает, но не может, поскольку такой договор запрещён в агентстве по государственной регистрации. Решить вопрос без суда не удалось. Раздел дома в натуре произвести возможно.
То, что дом зарегистрирован только на мать, не является препятствием для подачи искового заявления в суд о признании за истцом права на часть жилого помещения.
Мать (собственник) против удовлетворения иска не возражала.
Исполком был привлечён к участию в деле как заинтересованное лицо и категорически возражал против удовлетворения исковых требований. Указал, что иск направлен на увеличение размера компенсации за снос, а расписка ничего не доказывает, поскольку могла быть составлена перед подачей иска.
Решение суда.
Изучив материалы дела, суд согласился с требованиями истца и признал за ним право собственности на долю в доме. Наличие решения о предстоящем изъятии с запретом отчуждения для суда препятствием не стало.
Решение было обжаловано в вышестоящую судебную инстанцию, но осталось без изменений и вступило в законную силу.
Результат.
Решение суда было основанием для изменения правоустанавливающих документов на дом в агентстве по государственной регистрации, несмотря на наличие 2-летнего запрета с момента вынесения исполкомом решения.
Сотрудники агентства приняли решение суда, после чего сын и мать получили свидетельства о праве собственности на доли в жилом доме.
Как следствие, исполком был обязан включить нового собственника в процесс реализации имущественных прав и компенсировать стоимость его доли в жилом доме. Исполком вынужден был исполнить решение суда и внести изменения в решение о предстоящем изъятии земельного участка, указав двух собственников жилого дома вместо одного.
После этого сын выбрал в качестве компенсации за свою долю отдельное жилое помещение, а мать выбрала денежную компенсацию.
Таким образом удалось значительно увеличить компенсацию по сравнению с рыночной стоимостью жилого дома (фактические убытки), которая была определена по заключению и отчёту УП «ПИ Гипрозем».
В конечном итоге, застройщик отказался от реализации имущественных прав по изменённому решению исполкома, поскольку посчитал это слишком дорогим. Решение о предстоящем изъятии земельного участка не было исполнено и утратило свою силу. Жилой дом истца и его матери, несмотря на наличие ПДП, был сохранен.
Дело рассматривалось судебными инстанциями в 2020 году.
Если что-то осталось неясным или есть другие вопросы по этой же теме: для максимально быстрого решения вопроса, созвонитесь с адвокатом и договоритесь о личной консультации; или напишите комментарий с уточняющими вопросами по этой теме. Не создавайте новый вопрос! Для получения полной юридической консультации по вашему вопросу со ссылкой на действующее законодательство посетитель вправе обратиться к адвокату персонально. Оказание юридической помощи производится на платной основе.
Катковская Лилия Александровна адвокат Минской городской коллегия адвокатов http://www.rka.by/advokat/katkovskaya-liliya-aleksandrovna
Блог Катковская Лилия Александровна
