Вход на сайт

Замена застройщика в долевом строительстве и банкротство

Замена застройщика в случае неисполнения им обязательств по договору создания объекта долевого строительства по инициативе дольщиков. Банкротство застройщика. Адвокат по строительству, составление договоров с застройщиками, юридическое обслуживание субъектов хозяйствования

 

Если в отношении застройщика возбуждено дело об экономической несостоятельности (банкротстве) и назначен управляющий, то договор создания объекта долевого строительства автоматически не прекращается. В целях защиты своих интересов дольщик вправе предъявить антикризисному управляющему соответствующее требование кредитора в порядке статьи 89 Закона Республики Беларусь от 13.07.2012 № 415-З "Об экономической несостоятельности (банкротстве)".  Целесобразность принятия решения управляющим о продолжении выполнения договора долевого строительства оценивается с учетом критериев статьи 108 Закона о банкротстве и зависит от наличия задолженности перед бюджетом и другими субъектами хозяйствования.

В случае отказа антикризисного управляющего от исполнения договора долевого строительства дольщик может лишь претендовать на возврат денежных средств, внесенных на строительство, вне очереди. В связи с банкротством дольщик утрачивает право требовать от застройщика завершения строительства и передачи ему объекта долевого строительства, поскольку факт оплаты по договору создания объекта долевого строительства не свидетельствует о принадлежности дольщику конкретного объекта, не зарегистрированного на праве собственности в агентстве по государственной регистрации.

В данном случае законодательство позволяет разрешить ситуацию либо путем заключения дольщиком-кредитором соглашения об отступном в виде объекта долевого строительства, либо путем выкупа всего объекта юридическим лицом, созданным всеми дольщиками, и определять его дальнейшую судьбу в рамках кооператива.

Дольщики могут инициировать начало процедуры замены застройщика в случае неисполнения последним принятых на себя обязательств, не дожидаясь его ликвидации. Для этого необходимо направить обращение в соответствующий областной или Минский городской исполнительные комитеты с указанием обстоятельств, которые являются основанием для принятия решения о замене застройщика.Решение исполнительного комитета о замене застройщика может быть принято при установлении факта невозможности устранения в трехмесячный срок одного из следующих обстоятельств:  

  • нарушение более чем на шесть месяцев по вине застройщика указанных в договоре о создании объекта долевого строительства сроков исполнения обязательств;
  • превышение более чем на три месяца сроков, определенных в графике производства работ;
  • приостановление более чем на три месяца по вине застройщика финансирования строительства;
  • отказ застройщика от исполнения обязательств по созданию объекта долевого строительства.

Исполнительный комитет создает комиссию в течение 10 календарных дней со дня установления указанных обстоятельств и наделен полномочиями приостановить строительство объекта. В состав комиссии входят представители застройщика, подрядчика, дольщиков, представители органов, выдавших разрешительную документацию на строительство, Департамента контроля и надзора за строительством Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь, Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь, контролирующих (надзорных) органов и при необходимости - других заинтересованных органов и организаций.

Указанная комиссия в течение 15 календарных дней со дня ее создания должна рассмотреть возможность устранения в трехмесячный срок оснований для замены застройщика и в случае невозможности их устранения вносит предложения о целесообразности замены застройщика.

Исполнительный комитет на основании предложений комиссии в течение 10 календарных дней со дня получения протокола комиссии принимает решение либо о замене застройщика с назначением нового застройщика из числа коммунальных унитарных предприятий по капитальному строительству, их дочерних унитарных предприятий, иных государственных организаций или организаций с долей государства в уставном фонде более 50 %, либо о нецелесообразности замены застройщика.

В первом случае после замены застройщика дольщики имеют право:

  • на заключение нового договора создания объекта долевого строительства с новым застройщиком на новых условиях;
  • на отказ от заключения договора создания объекта долевого строительства с новым застройщиком и возврат денежных средств, уплаченных по ранее заключенному договору долевого строительства, новым застройщиком.

В случае отказа от заключения договора создания объекта долевого строительства с новым застройщиком уплаченные денежные средства подлежат возврату в следующем порядке.

Размер возвращаемых денежных средств дольщикам пропорционален отношению суммы стоимости не завершенного строительством объекта к сумме всех денежных средств, полученных прежним застройщиком от дольщиков. Если денежных средств было вложено прежним застройщиком в строительство меньше, чем общая сумма полученных им средств по договорам долевого строительства, и перечисленные дольщиками, но не вложенные в строительство денежные средства отсутствуют у него на специальных расчетных счетах, новый застройщик обязан возвратить дольщикам не всю сумму уплаченных ими денежных средств, а только их часть, но с учетом индексации (если иное не указано в договоре создания объекта долевого строительства) в соответствии с Положением о порядке возврата дольщикам денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и связанных с ним объектов недвижимости, утвержденном Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14 сентября 2006 г. № 1207, либо Положением о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 8 января 2014 г. № 6, соответственно.

Возврат денежных средств дольщикам должен быть осуществлен новым застройщиком в месячный срок после заключения договора создания объекта долевого строительства с новым дольщиком, но не позднее 6 месяцев со дня получения новым застройщиком заявления дольщика о возврате денежных средств.

Новый застройщик обязан определить объемы незавершенного строительства, сумму средств, необходимых для завершения строительства, производит расчет новых цен на объекты долевого строительства, а также расчет доли средств каждого дольщика в переданном объекте незавершенного строительства.

Доля дольщика в объеме не завершенного строительством объекта, переданного новому застройщику, определяется по определенной формуле на основании Инструкции о порядке расчета долей каждого дольщика и прежнего застройщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства, переданного новому застройщику, утвержденной Постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 31.12.2014 N 54.

При расчетах платежей дольщика новый застройщик должен учитывать внесенную предыдущему застройщику долю в объеме переданного не завершенного строительством объекта долевого строительства. Таким образом, при заключении договора с новым застройщиком из сформированной им цены объекта долевого строительства вычитается доля в объеме переданного не завершенного строительством объекта, которая приходится на данного дольщика.

В случае если фактическая стоимость доли в не завершенном строительством объекте, которая приходится на прекратившего строительство дольщика, составляет в сопоставимых ценах сумму меньшую, чем данный дольщик внес за счет всех источников финансирования, новый застройщик обязан вернуть сумму, равную доле дольщика в фактической стоимости не завершенного строительством объекта.

Разницу между проиндексированными средствами, внесенными дольщиком на цели строительства за счет всех источников финансирования, и возвращаемой новым застройщиком суммой, уплаченной в счет создания объекта долевого строительства, дольщик вправе взыскать с прежнего застройщика в судебном порядке.

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 10 ноября 2014 г. N 1056 "Об утверждении Положения о случаях и порядке замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства" принято во исполнение части второй п. 3 Указа Президента Республики Беларусь от 6 июня 2013 г. N 263 "О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь".

 

Если что-то осталось неясным или есть другие вопросы по этой же теме:

  • для максимально быстрого решения вопроса, созвонитесь с адвокатом и договоритесь о личной консультации;
  • или напишите комментарий с уточняющими вопросами по этой теме. Не создавайте новый вопрос!

Для получения полной юридической консультации по вашему вопросу со  ссылкой на действующее законодательство посетитель вправе обратиться  к адвокату персонально. Оказание юридической помощи производится на платной основе.

Катковская Лилия Александровна

адвокат Минской городской коллегия адвокатов

http://www.rka.by/advokat/katkovskaya-liliya-aleksandrovna

Использование и опубликование материалов возможно только с согласия автора

 

Добавить комментарий

Отправляя эту форму, Вы соглашаетесь с политикой приватности Mollom.