Вход на сайт

Договор долевого строительства – актуально о проблемах из практики (часть 1)

Договора долевого строительства в Республики Беларусь можно условно разделить на две категории, в зависимости от их законодательного регулирования.

         К первой категории – это строительство жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах. По данной категории, в настоящее время, в частности, вступил в действие указ Президента Республики Беларусь № 473 от 10.12.2018 «О долевом строительстве». Однако очень важно отметить, что его действия не распространяется на объекты, разрешительная документация на строительство которых была выдана до вступления в силу названого указа. В сущности, такая же норма содержалась и в ранее действовавшем указе Президента № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» применительно к предшествующим правоотношениям (к ранее действовавшему указу Президента № 396 от 15.06.2006 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов»).

         Ко второй категории – это т.н. коммерческое долевое строительство. Т.е. те объекты долевого строительства которые не подпадают под действие специальных норм закона для первой категории.

         В текущей и последующих статьях будем говорить в первую очередь именно о т.н. коммерческом долевом строительстве.

         Гражданский кодекс Республики Беларусь не предусматривает такой вид договора как договор долевого строительства. Таким образом такие договора являются смешанными (п. 1 ст. 391 ГК) – к ним в соответствующей части применяются положения о договорах строительного подряда, купли-продажи, возмездного оказания услуг, иных. На практике договора т.н. коммерческого долевого строительства иногда оглавляют как инвестиционные, создание объекта недвижимости и т.д. и т.п. Но суть их одна – одна сторона (заказчик, застройщик) обязуется создать объект(ы) коммерческой недвижимости за счет средств дольщика (реже - привлеченных средств) и возмездно передать их инвестору.

          Указанные договоры могут заключаться на разных стадиях строительства – от еще только наличия (получения) законного правообладания земельным участком для предстоящего строительства до фактически завершенного строительства т.е. когда передаются готовые объекты недвижимости в здании (сооружении) введенном в эксплуатацию (но когда сами такие объекты еще не зарегистрированы в органах государственной регистрации недвижимости, т.к. в противном случае речь может идти уже только о договоре купли-продажи недвижимости). На практике чаще всего договора долевого строительства коммерческой недвижимости заключаются на стадиях от начала разработки проектной документации на здание до уже ведущегося строительства в разной степени готовности. Такой разброс стадий начала создания объекта коммерческой недвижимости на практике напрямую влияет на ее стоимость – по понятным причинам чем глубже стадия создания такого объекта – тем меньше коммерческих рисков связанных с возможной не реализацией такого проекта по различным причинам.

          Однако, стадия создания объекта недвижимости напрямую влияет и на важность проработки условий договора на создание коммерческой недвижимости, о чем речь будет идти далее, как в настоящей статье, так и в последующих.

         В чем же заключаются проблемные моменты при заключении долевых договоров создания коммерческой недвижимости?

         Они различны. Об этом имеются различные публикации, статьи и т.п. Поэтому мы в настоящей статье только обозначим их в общих чертах, чтобы впоследствии остановиться на каждой из них в раздельности, приводя примеры из собственной, в том числе судебной практики.

          К таким проблемам относятся (по блокам) 1)гарантии минимизации рисков не создания объекта долевого строительства 2)определение предмета договора 3)четкие правила оплаты создания объекта коммерческой недвижимости 4)определение условий договора 5)определение четкого механизма изменений условий договора 6)четкие правила перемены лиц в обязательствах 7)условия содержания объекта до его передачи инвестору 6)правила досрочного расторжения (прекращения) договора 7)четкие правила оплаты создания объекта коммерческой недвижимости 8)ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора  

         На практике реализация данных вопросов зависит от намерений сторон и добросовестности, в первую очередь застройщика к принимаемым на себя обязательствам. Так, как правило, дольщик (инвестор) стремиться к детальному и четкому механизму определения в договоре всех проблемных для него вопросов (а они как правило для него все значимы), а застройщик – наоборот – ему как правило не выгодно принимать на себя четкие обязательства по договору чтобы иметь «свободу маневра» т.е. своих действий. Конечно, и застройщики разные, и их отношение к дольщикам и своей репутации также различны, но в целом, это существующая реальность.

         Таким образом, именно дольщик (инвестор) в первую очередь заинтересован в том, чтобы при заключении договора создания коммерческой недвижимости его права были защищены надлежащим образом, для чего встает вопрос о выработке действенных для этого механизмов, с учетом всех фактических обстоятельств, включая коммерческий интерес как дольщика так и достижения согласия контрагента к заключению договора на определенных условиях.

          Конечно, кто-то может подумать – как это можно сделать? ведь застройщик, как правило, навязывает свою редакцию договора, не желая вести переговоры по ее корректировке. Но во первых – это далеко не всегда так, во-вторых времена острого дефицита коммерческой недвижимости давно канули в лету, выбор инвестпроектов, во всяком случае в Минске, не мал, есть из чего выбирать, да и риски надо уметь взвешивать – иначе в погоне за лишней выгодой или необдуманном обреченном согласии по принципу что дают то и беру, т.к. нет сил, умения или просто волевого желания что-то предпринять в свою защиту, можно впоследствии оказаться в незавидной ситуации. Ведь, в конечном итоге, рынок насыщен предложениями и на вторичном рынке, где многие проблемы связанные с договором долевого строительства нивелируются самим фактом создания и государственной регистрацией права собственности на созданный объект.

          Поэтому не стоит обреченно рисковать, если риски явно превышают разумный предел, не пытаясь максимально возможно, в разумных пределах, обезопасить себя от возможных неприятностей, заключая такой договор. В конечном итоге надо понимать – именно дольщик (инвестор) платит деньги, и он вправе получить за них то, что ему обещано. Ведь именно часть этих средств становиться прибылью застройщика – т.е. основной целью его деятельности. И нет смысла совершать необдуманные поступки – если застройщик противится закрепить в договоре паритетные (хочу особо подчеркнуть это – именно паритетные), т.е. взаимовыгодные условия договора, дающие гарантии обеим, а не только одной стороне по договору – явно следует не семь раз, а семь на семьдесят раз подумать – а стоит ли тогда вообще так рисковать заключая сделку на таких условиях? Почему застройщик не хочет, ведь дольщик не ущемляет его права а только предлагает четко зафиксировать на бумаге то, что дольщику (инвестору) обещают устно?

          Исходя из собственного многолетнего практического опыты работы в том числе при разрешении крупных споров в суде вытекающих из договоров долевого строительства могу засвидетельствовать, что очень многих проблем можно было бы избежать, будь сторона (в первую очередь дольщик) более благоразумной и ответственной при заключении договора. Итогом такого безответственного или в недостаточной мере продуманного поведения становятся немалые убытки, потраченные время, нервы, ведь недобросовестность, а чаще - просто хитроумный обман контрагента в таких вопросах это всегда болезненно для пострадавшей стороны со всех точек зрения.

 

         Чем может помочь адвокат – это как минимум дать дельные и обоснованные советы как заключать договор, как необходимо его исполнять, по желанию клиента – подготовить проект необходимых документов, быть его представителем, а если ситуация уже привела конфликту – оказать необходимую квалифицированную помощь в ее преодолении, в том числе в судебном порядке.

          Если у вас есть конкретные вопросы по поднятой проблематике – вы можете обратиться по указанным здесь моим контактным данным.           

 

Добавить комментарий

Отправляя эту форму, Вы соглашаетесь с политикой приватности Mollom.