2 июня 2023
РАЗДЕЛ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА И ОБСЛУЖИВАНИЯ ЖИЛОГО ДОМА: ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ И СУДЬБА СТРОЕНИЙ
С 01 января 2023 года законодательно разрешен раздел земельных участков, предоставленных гражданам для строительства и обслуживания жилых домов, без раздела находящихся на них жилых домов и хозяйственных построек.
Когда делится только земельный участок, расположенные на нем строения (жилой дом и хозяйственные постройки), оказываются на разных, образованных в результате раздела, земельных участках.
Как показывает практика, подобная ситуация, несмотря на распространенность, вызывают массу вопросов, а иногда и становится причиной отказа со стороны исполкома в принятии решения о разрешении раздела земельного участка. Ко мне обращались клиенты, которые рассказывали о том, что работники исполкома говорили о необходимости собственнику земельного участка снести хозяйственные постройки, которые после раздела могут оказаться территориально не на участке, где остается жилой дом. Данный подход нельзя признать правильным, тем более что имеются правовые механизмы, позволяющие сохранить строения и даже перевести хозяйственную постройку, например, летнюю кухню, в жилой дом. В таком случае не возникает необходимости возводить новый жилой дом на земельном участке, на котором после раздела первоначального не оказывается жилого дома. Это очень важно, потому что назначение каждого из земельных участков, образованных в результате раздела, одинаковое – для строительства и обслуживания жилого дома, и оно должно соблюдаться (в противном случае, земельный участок признается использующимся не по целевому назначению).
Каково же решение обозначенной проблемы? Может ли быть разделен земельный участок, предоставленный для строительства и обслуживания жилого дома таким образом, чтобы на одном участке оставался жилой дом, а на втором его принадлежность (например, летняя кухня), которую в дальнейшем планируется использовать в качестве жилого дома?
В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Кодекса Республики Беларусь о земле, возможен раздел земельных участков, предоставленных для строительства и обслуживания жилых домов, на основании решения местного исполнительного комитета о разрешении раздела земельного участка при соблюдении условий, определенных указанной статьей.
Так, раздел земельного участка осуществляется при соблюдении следующих условий:
1) изменение вида права на существующий земельный участок на право частной собственности (если он принадлежит заявителю на ином виде права) или на право аренды (если он в соответствии с законодательством не может быть предоставлен в частную собственность);
2) внесение платы за земельный участок или платы за право аренды земельного участка в соответствии со статьями 36 и 37 Кодекса о земле;
3) наличие инженерной и транспортной инфраструктуры, обеспечивающей минимально необходимый уровень инженерного оборудования земельных участков;
4) соблюдение предельных размеров земельных участков, установленных статьей 46 Кодекса Республики Беларусь о земле, градостроительных регламентов, природоохранных, санитарно-эпидемиологических требований, противопожарных, строительных и иных норм и правил.
Принятие местным исполнительным комитетом решения о разрешении раздела земельного участка является административной процедурой, осуществляемой государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан (подпункты 1.1.2-1 и 1.1.2-3 пункта 1.1 Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 года №200.
В пункте 2 статьи 36 Кодекса Республики Беларусь о земле закреплено, что взимание платы за земельный участок в соответствии с подпунктом 2.2 пункта 2 статьи 10 осуществляется при условии:
- внесения платы по рыночной стоимости таких земельных участков, но не ниже кадастровой стоимости без предоставления рассрочки - если земельный участок принадлежит не на праве частной собственности (в населенных пунктах и на иных территориях, определенных областными, Минским городским исполнительными комитетами);
- доплаты разницы между рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью земельного участка - если земельный участок ранее был выкуплен в частную собственность по кадастровой стоимости (в населенных пунктах и на иных территориях, определенных областными, Минским городским исполнительными комитетами);
- внесения платы по кадастровой стоимости земельных участков без предоставления рассрочки (на территориях, где не требуется внесение платы по рыночной стоимости);
- досрочного внесения в полном объеме платы за земельные участки, предоставляемые в частную собственность, - если земельный участок предоставлен в частную собственность с рассрочкой внесения платы.
При этом, если земельный участок приобретен в частную собственность по стоимости, определенной законодательством на момент его приобретения, то внесение платы по кадастровой стоимости земельного участка не требуется за исключением случаев, определенных подпунктом 4.2 пункта 4 статьи 10, подпунктом 6.2 пункта 6 статьи 11 и подпунктом 2.4 пункта 2 статьи 66 Кодекса Республики Беларусь о земле.
Согласно пункту 3 статьи 36 Кодекса Республики Беларусь о земле размер платы за земельный участок, приобретаемый по рыночной стоимости в соответствии с пунктом 2 этой статьи, определяется в порядке, установленном законодательством об оценочной деятельности, государственными организациями, осуществляющими оценочную деятельность и входящими в систему Госкомимущества. Определение кадастровой стоимости земельного участка для расчета платы за право его аренды в упомянутом случае осуществляется в приведенном выше порядке.
Порядок деления земельных участков урегулирован Положением о порядке деления, слияния и изменения целевого назначения земельных участков, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 13 января 2023 года №32.
В соответствии с пунктом 4 Положения о порядке деления, слияния и изменения целевого назначения земельных участков, до раздела земельного участка Минским городским, городским (городов областного, районного подчинения), районным исполнительным комитетом, администрацией свободной экономической зоны в соответствии с их компетенцией, определенной законодательством об охране и использовании земель, принимается в порядке, установленном законодательством об административных процедурах, решение о разрешении раздела земельного участка, предоставленного для: строительства и (или) обслуживания одноквартирного, блокированного жилого дома, за исключением случаев, связанных с разделом этих домов; строительства (строительства и обслуживания) иных капитальных строений (зданий, сооружений), до завершения их строительства; строительства и (или) обслуживания одноквартирного, блокированного жилого дома гражданину как состоящему на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, до истечения 5 лет со дня государственной регистрации жилого дома, возведенного на таком земельном участке.
Согласно пункту 12 Положения о порядке деления, слияния и изменения целевого назначения земельных участков, для выполнения работ по делению земельных участков, находящихся в частной собственности, заинтересованное лицо обращается к исполнителю работ.
Работы по делению земельных участков выполняются организациями по землеустройству, подчиненными Государственному комитету по имуществу, их дочерними унитарными предприятиями, проектно-изыскательским коммунальным унитарным предприятием "Земпроект" - при выполнении работ в границах г. Минска, коммунальным топографо-геодезическим унитарным предприятием "Гомельгеодезцентр" - при выполнении работ в границах г. Гомеля, иными юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, выполняющими работы по делению, слиянию земельных участков на основании договора подряда, заключаемого ими с заинтересованным лицом, за счет средств этого лица в течение 30 рабочих дней со дня оплаты заинтересованным лицом стоимости таких работ.
Для выполнения работ по делению земельных участков, находящихся в государственной собственности и предоставленных в пожизненное наследуемое владение, постоянное или временное пользование, аренду, заинтересованное лицо обращается в Минский городской, городской (городов областного, районного подчинения), районный, сельский, поселковый исполнительный комитет в соответствии с их компетенцией, определенной законодательством об охране и использовании земель.
С учетом изложенного, нормы Кодекса Республики Беларусь о земле и Положения о порядке деления, слияния и изменения целевого назначения земельных участков, не содержат запрета в части осуществления раздела земельного участка в случае, когда на одном из вновь образованных в результате такого раздела участков будет располагаться принадлежность жилого дома, а на другом - жилой дом.
В такой ситуации, после раздела земельного участка и государственной регистрации созданных в результате раздела земельных участков, возникновения прав, ограничений (обременений) прав на них необходимо исключить из состава домовладения принадлежности жилого дома (например, летней кухни) в связи с ее расположением на отдельном земельном участке.
Решение об исключении принадлежности жилого дома (летней кухни) из состава домовладения принимается самим собственником недвижимого имущества.
При обращении в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним с целью регистрации изменения капитального строения на основании утраты служебным строением, хозяйственной и иной постройкой связи с капитальным строением как с главной вещью собственник предоставляет в том числе принятое им письменное решение об утрате связи служебным строением, хозяйственной и иной постройкой с капитальным строением для изготовления ведомости технических характеристик на хозяйственную или иную постройку (летнюю кухню) как самостоятельное капитальное строение с проведением ее обследования.
Для осуществления впоследствии государственной регистрации хозяйственной или иной постройки в качестве самостоятельного капитального строения, требуется принятие местным исполнительным и распорядительным органом в отношении этой постройки решения о возможности эксплуатации и определении назначения капитального строения в соответствии с единой классификацией назначения объектов недвижимого имущества, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 5 июля 2004 года №33.
Для этого собственник с указанной ведомостью технических характеристик и своим письменным решением об исключении хозяйственной или иной постройки из состава принадлежностей жилого дома должен обратиться в местный исполнительный и распорядительный орган с заявлением о вынесении в отношении хозяйственной или иной постройки решения о возможности использования эксплуатируемого капитального строения по назначению в соответствии с единой классификацией. При этом назначение капитального строения должно соответствовать целевому назначению вновь образованного земельного участка.
Далее, если местным исполкомом будет принято решение о возможности использования эксплуатируемого капитального строения по назначению в соответствии с единой классификацией как жилого дома, следует обратиться в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним для изготовления технических паспортов на капитальные строения и совершения в отношении них необходимых регистрационных действий.
Если собственник не намерен использовать хозяйственную или иную постройку под жилой дом, после исключения такой хозяйственной или иной постройки из состава принадлежностей жилого дома такому собственнику необходимо получить в установленном порядке разрешение на строительство жилого дома.
Предлагаемый путь решения правовой проблемы прост и понятен, не противоречит действующему законодательству, а главное – в максимальной степени учитывает имущественные интересы граждан при разделе земельного участка, предоставленного для строительства и обслуживания жилого дома.
С уважением,
адвокат Котух Юлия Борисовна
конт.тел. 8(029)192-05-84
Внимание! Если после прочтения статьи у Вас остались вопросы или Вы имеете правовую проблему, аналогичную или близкую по сфере к той, которая освещена в статье, обратитесь на личный прием к адвокату для подробного анализа именно Вашего вопроса. С учетом специфики земельных споров дистанционно, без изучения документов, относящихся к правовой проблеме, дать полный и обоснованный комментарий объективно невозможно.
Статья адвоката: Котух Юлия Борисовна